Decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reforça a natureza originária da arrematação judicial e afasta cobrança de IPTU e taxa de incêndio do novo proprietário.
A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) proferiu decisão relevante sobre os limites da responsabilidade tributária do arrematante em leilões judiciais.
O tribunal afastou a cobrança de débitos tributários anteriores à arrematação de um imóvel, incluindo IPTU e taxa de incêndio (FUNESBOM), reafirmando entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça acerca da natureza originária da aquisição judicial.
A decisão possui impacto relevante para execuções imobiliárias, leilões judiciais e segurança jurídica de investidores e adquirentes de imóveis em hasta pública.
O caso analisado pelo TJ-RJ
O processo envolvia a arrematação judicial de um apartamento durante fase de execução de cotas condominiais.
Após a aquisição, o novo proprietário passou a ser cobrado por:
• débitos antigos de IPTU
• taxa de incêndio (FUNESBOM)
• honorários sucumbenciais relacionados ao antigo proprietário
Entretanto, o edital do leilão previa expressamente que o imóvel seria entregue livre e desembaraçado de pendências tributárias.
Mesmo assim, os valores foram posteriormente incluídos na execução, gerando questionamento judicial por parte do arrematante.
Aplicação do Tema 1.134 do STJ
Ao recorrer da cobrança, o arrematante fundamentou sua pretensão no Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça.
O entendimento consolidado pelo STJ estabelece que a alienação judicial possui natureza originária, afastando a transferência automática ao comprador de débitos tributários anteriores à arrematação.
Na prática, isso significa que obrigações tributárias pretéritas não acompanham automaticamente o imóvel quando ocorre aquisição em hasta pública judicial.
A decisão do TJ-RJ reforça justamente essa lógica jurídica de proteção à segurança da arrematação.
Excesso de execução e revisão dos cálculos
Outro ponto relevante identificado pelo relator envolveu indícios de excesso de execução.
Segundo a decisão, já haviam sido realizados depósitos judiciais destinados ao pagamento do IPTU, sem que os respectivos valores fossem devidamente abatidos dos cálculos apresentados na execução.
Diante disso, o tribunal determinou:
• exclusão das cobranças de IPTU e FUNESBOM
• exclusão dos honorários sucumbenciais
• revisão integral dos cálculos executivos
• nomeação de contador judicial para apuração precisa do saldo
A decisão também aplicou o princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no artigo 805 do Código de Processo Civil.
Segurança jurídica nas arrematações judiciais
O entendimento possui relevância prática significativa para o mercado imobiliário e para operações envolvendo aquisição de imóveis em leilão judicial.
A previsibilidade quanto aos limites da responsabilidade do arrematante é elemento essencial para preservação da segurança jurídica e estabilidade das alienações judiciais.
Além disso, a decisão reforça a importância da análise detalhada dos editais de leilão, da verificação dos débitos existentes e do acompanhamento jurídico especializado em execuções imobiliárias.
Ao reafirmar a natureza originária da arrematação judicial, o TJ-RJ fortalece entendimento que busca preservar a confiança legítima do adquirente e evitar a transferência indevida de passivos tributários anteriores à alienação judicial.
